A Lei Fundamental: Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73)

A base de todo o sistema registral brasileiro é a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, conhecida como Lei de Registros Públicos (LRP). Essa lei detalha as regras para os diversos tipos de registros públicos, incluindo o Registro Civil de Pessoas Naturais, o Registro Civil de Pessoas Jurídicas, o Registro de Títulos e Documentos e, claro, o Registro de Imóveis.

A LRP estabelece as diretrizes para a prática dos atos registrais, a organização dos cartórios, os prazos, as taxas (emolumentos) e, o mais importante, os princípios que garantem a autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos relacionados a imóveis. Mais recentemente, a Lei nº 14.382/2022 trouxe importantes atualizações para a LRP, buscando modernizar e desburocratizar os procedimentos, incentivando a digitalização e a interoperabilidade dos sistemas.

Princípios Essenciais do Registro de Imóveis

Além da Unidade da Matrícula que já discutimos, outros princípios são cruciais para o funcionamento do sistema de registro de imóveis:

1. Princípio da Publicidade:
   • O que é: Determina que os registros públicos devem ser acessíveis a qualquer pessoa. As informações sobre os imóveis (proprietários, características, ônus) são públicas e visam proteger interesses de terceiros.
   • Aplicação: Qualquer um pode solicitar uma certidão de matrícula em um cartório de imóveis para verificar a situação jurídica de um bem. Isso dá segurança ao comprador, por exemplo, de que o imóvel não possui hipotecas, penhoras ou outras restrições não informadas pelo vendedor.
2. Princípio da Legalidade:
   • O que é: Exige que o oficial do registro de imóveis examine a legalidade, validade e perfeição dos documentos apresentados para registro. Ele atua como um “filtro”, impedindo o acesso de títulos inválidos ou imperfeitos ao registro.
   • Aplicação: Antes de registrar uma escritura de compra e venda, o registrador verifica se o documento atende a todos os requisitos legais (se o vendedor é realmente o proprietário, se o imóvel está corretamente descrito, se não há impedimentos, etc.). Se houver alguma irregularidade, o registro é recusado ou são feitas exigências para sua correção.
3. Princípio da Continuidade (ou Trato Sucessivo):
   • O que é: Garante que haja uma sequência lógica e ininterrupta nos registros do imóvel. Cada novo registro deve se vincular a um registro anterior, formando uma cadeia de titularidades. Isso significa que só pode transferir a propriedade quem a tem registrada em seu nome.
   • Aplicação: Se “A” vende para “B”, “A” deve estar registrado como proprietário na matrícula. Se “B” vende para “C”, “B” deve estar registrado. Esse princípio evita “saltos” na cadeia de proprietários e ajuda a prevenir fraudes. É fundamental para a segurança do adquirente.
4. Princípio da Especialidade (Objetiva e Subjetiva):
   • O que é:
     • Objetiva: Exige que o imóvel seja perfeitamente individualizado em sua matrícula, com descrição precisa de sua localização, limites, metragem e características.
     • Subjetiva: Exige a perfeita qualificação das partes envolvidas nos registros (nomes completos, RG, CPF/CNPJ, estado civil, endereço).
   • Aplicação: Cada imóvel deve ter uma descrição tão detalhada que o torne inconfundível. Isso evita conflitos de propriedade e garante que o direito registrado se refira exatamente àquele bem e às pessoas envolvidas.
5. Princípio da Prioridade:
   • O que é: Determina que o direito real será estabelecido para aquele que primeiro protocolar o título no registro, mesmo que o registro efetivo ocorra depois. A data e hora da “prenotação” (apresentação do documento ao cartório) definem a ordem de preferência.
   • Aplicação: Se duas pessoas compram o mesmo imóvel de um único vendedor (em uma situação de fraude, por exemplo), a propriedade será daquele que primeiro apresentar sua escritura para registro no cartório.
6. Princípio da Rogação (ou Instância):
   • O que é: A regra geral é que o registro de imóveis não age por iniciativa própria. Os atos registrais só podem ser praticados mediante provocação do interessado.
   • Aplicação: Para registrar uma escritura de compra e venda, é preciso que o comprador (ou alguém em seu nome) leve o documento ao cartório e solicite o registro. O registrador não pode registrar um imóvel “de ofício” (por conta própria), a menos que haja previsão legal específica para isso.
7. Princípio da Fé Pública:
   • O que é: Os atos praticados pelos registradores possuem fé pública, ou seja, são dotados de presunção de veracidade e autenticidade. O que está registrado é considerado verdadeiro até que se prove o contrário por meios legais.
   • Aplicação: As informações constantes na matrícula de um imóvel são consideradas verdadeiras. Isso confere grande segurança aos negócios imobiliários, pois as partes podem confiar nas informações ali contidas.

Por Que Conhecer Esses Princípios é Importante?

Entender esses princípios e a legislação que os rege é crucial para qualquer pessoa que lide com imóveis. Eles são a espinha dorsal da segurança jurídica no mercado imobiliário brasileiro. Conhecê-los permite:

• Evitar fraudes: Sabendo como o registro funciona, você pode identificar irregularidades.
• Garantir a propriedade: O registro é o que efetivamente transfere a propriedade.
• Realizar negócios seguros: Com informações claras e confiáveis, as transações se tornam mais transparentes e protegidas.
• Proteger seu patrimônio: As informações registradas protegem seu direito sobre o imóvel contra terceiros.

Na IMOBILIÁRIA DA MULHER, nossa equipe está sempre atualizada com a legislação e os princípios registrais para garantir que você tenha todo o suporte e a segurança necessários em suas negociações. Conte conosco para desvendar o mundo imobiliário!

Você já conhecia todos esses princípios? Qual deles te chamou mais atenção?